Вы собираетесь подписать договор аренды жилого помещения с новым арендатором. Однако, у него есть некоторые замечания по поводу состояния жилья, которое действительно требует доработки. В соответствии с этим, при нахождении соглашения вы можете согласиться включить в договор аренды специальный пункт, предусматривающий принятие этой работы на себя арендатором в обмен на снижение арендной платы. Чтобы избежать судебных разбирательств в будущем, эту процедуру необходимо тщательно контролировать. Разбираемся в вопросе вместе с агентством недвижимости Glamour Apartments.
Обязательства до подписания договора на выполнение ремонтных работ
Среди общих обязательств арендодателя, первое – это предложить в аренду жилье, отвечающее всем требованиям в вопросах санитарии и безопасности. Таким образом, вы, как владелец, несете личную ответственность за выполнение работ, направленных на обеспечение физической безопасности и здоровья людей, находящихся в вашей собственности, до ее сдачи в аренду.
Нормативные акты не разрешают вам заключать соглашение, которое возлагало бы на вашего арендатора (за компенсацию арендной платы) ответственность за выполнение работ по приведению помещения в соответствие нормам пользования жилыми помещениями. На момент подписания договора аренды в помещении уже должны быть обеспечены требуемые условия, соответствующие стандартам безопасности и гигиены.
Владелец не может заключить соглашение, которое обязывало бы арендатора провести капитальный ремонт, обеспечить безопасность или привести в соответствие стандартам, закрепленным за первым по закону, таким как:
- ремонт кровли или наружных стен для обеспечения их гидроизоляции;
- установка защитных перил на окнах или балконах;
- наладка электрических подключений или отопительных установок;
- установка сантехники внутри помещения…
Условия по регламенту
Арендодатель также обязан предоставить вселяющемуся арендатору жилье в хорошем состоянии с функционирующим должным образом оборудованием. Однако, в случае сомнений по поводу общего состояния вашего дома, если ему требуются некоторые улучшения, которые никоим образом не являются срочными или обязательными, будет разумным найти компромисс с будущим жильцом.
Что гласит закон:
«Стороны могут договориться посредством специальной оговорки о работах, которые арендатор будет выполнять или уже выполнил, и условиях взимания с него арендной платы» (Статья 6 закона № 89-462 от 6 июля 1989 г. / Article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989)
Подразумевается, что предметом такого обустройства могут быть только работы по декоративному ремонту, замене существующего оборудования с целью сделать жилище более комфортным. Например, это может быть:
- покраска стен;
- замена напольных покрытий;
- замена старых радиаторов на более эффективные;
- усовершенствование устаревшего сантехнического оборудования…
В качестве компенсации стоимости таких работ арендатор может получить снижение арендной платы на период, пропорциональный сумме понесенных затрат.
Соглашение такого типа обычно заключается во время подписания договора аренды. В исключительных случаях от арендодателя может потребоваться его реализация во время аренды по согласованию с арендатором.
К сведению:
Условия договора о снижении арендной платы за ремонтные работы в равной степени распространяются на пустую или меблированную аренду.
Формализация соглашения о снижении арендной платы за ремонтные работы
Когда арендодатель и арендатор определились с условиями процедуры компенсации затрат за работы посредством арендной платы, необходимо формализовать соглашение посредством специального договора, в котором будут прописаны все условия. Заключенный до того, как арендатор вселится в помещение, он принимает форму специального пункта, включенного в договор аренды жилого помещения. В редком случае это происходит во время проживания, и здесь рекомендуется разработать поправку к договору аренды, чтобы формализовать соглашение.
Четко пропишите в договоре следующие пункты, чтобы предотвратить возможные спорные ситуации:
- Подробный характер работ, выполняемых арендатором;
- Стоимость данных работ, по возможности обоснованная сметами, принятыми обеими сторонами;
- Точные сроки финансовой компенсации с указанием размера и продолжительности ежемесячного снижения арендной платы или полного освобождения от нее;
- Метод возмещения расходов, предусмотренный в случае, если арендатор не проживает в жилье до окончания работ.
Примечание:
Денежная компенсация может распространяться исключительно на арендную плату. Это не касается оплаты сборов (коммунальных платежей), подлежащих оплате в соответствии с договором аренды.
Для арендодателя такой договор, заключенный до вселения в помещение жильца, дает преимущество в том, что ему не нужно откладывать повторную аренду из-за ремонтных работ. Новый арендатор может въехать непосредственно перед тем, как приступить к работам в помещении.
