Когда договор аренды подписан, ваш арендатор вносит гарантийный депозит, предназначенный для вашей финансовой защиты от любых нарушений его(ее) обязательств. А в конце периода аренды вы можете частично или полностью сохранить эту сумму, если есть невыплаченная арендная плата, дополнительные сборы или ущерб, причиненный помещению. Тем не менее вы как арендодатель обязаны обосновать выбывающему арендатору правомерность производимых удержаний.
Упорядочить арендную плату и сборы
При наличии задолженности по арендной плате и сборам вам по закону не нужно предоставлять документы, подтверждающие наличие причитающейся суммы. Фактически, арендатор должен доказать, что он уплатил за аренду квартиры. Чтобы избежать каких-либо споров, несмотря на отсутствие каких-либо обязательств, настоятельно рекомендуется регулярно выдавать квитанции об аренде арендатору. Для обеих сторон они представляют собой неопровержимое доказательство бухгалтерского сальдо на момент передачи ключей.
Если вы не выбрали в договоре аренды единовременное возмещение расходов, их упорядочение не представляет особых проблем, когда вы можете предоставить выписку счетов за электричество, воду и газ…
С другой стороны, если жилье находится в многоквартирном доме, вы не сможете рассчитать оставшуюся сумму до утверждения счетов на следующем общем собрании жильцов. В данном конкретном случае закон позволяет оставлять резерв, не превышающий 20% от суммы залога. Вы должны в обязательном порядке приступить к окончательной корректировке в течение месяца после закрытия счетов с подтверждением распределения среди арендаторов здания.
Совет от Glamour Apartments: после вычета любых удержаний залог необходимо вернуть в течение двух месяцев после передачи ключей. Этот период сокращается до одного месяца, если выходная инвентаризация соответствует условию входа, то есть при отсутствии какого-либо ухудшения состояния жилых помещений.
Докажите наличие повреждений
Когда ваш арендатор съезжает, и вы заметили в помещении наличие повреждений, нанесенных во время аренды, вы должны обосновать, что они действительно являются его ответственностью. У вас есть возможность вычесть из страхового депозита стоимость восстановления помещения, необходимость которой возникла в связи с невыполнением арендатором своих арендных обязательств. Таким образом, вы можете вычесть объем работы, необходимый по следующим причинам:
- отсутствие арендного ремонта: разбитое стекло, незакрепленные монтажные отверстия, течь на использованном уплотнении клапана, неисправный электрический выключатель…;
- несоблюдение чистоты и ухода: обширная грязь, неухоженная или неисправная сантехника, отсутствие ежегодной проверки исправности котла отопления…;
- повреждение и/или пропажа имущества: рваные обои, сколы эмали в ванне, сломанные двери (например, обглоданные собакой), треснувшая керамическая плита, пропавшая мебель…;
- трансформации, произведенные без вашего согласия: сломанные перегородки, переделка кладовки в ванную комнату и т.п..
Ответственность за этот ущерб может быть возложена на выезжающего арендатора путем простого сравнения инвентаризации точек входа и выхода и, в случае меблированной аренды, между детальной инвентаризацией, проведенной в начале и в конце аренды. Для того чтобы эти документы имели юридическую силу, они должны быть подписаны арендодателем и арендатором. Чтобы обосновать необходимость проведения ремонтных работ перед повторной сдачей объекта в аренду, не стесняйтесь прикреплять подтверждающие фотографии к описи имущества квартиры.
При отсутствии выездной описи или в случае разногласий между арендодателем и арендатором по ее содержанию отчет судебного пристава позволяет без оспаривания установить реальную стоимость ущерба. Половина затрат на вмешательство стороннего эксперта в этом случае ложится на каждую из сторон.
Важно: вы не можете удержать за счет своего арендатора объем ремонтных работ, вызванных устареванием, ненадлежащим качеством изготовления, дефектом конструкции, вашей ошибкой как арендодателя или обстоятельствами непреодолимой силы.
Обоснование размера убытков
Сумма вычета из залога, которую вы предъявляете в качестве компенсации за наблюдаемое ухудшение состояния собственности, должна быть должным образом обоснована. Лучше избегать применения стандартного вычета за всю выполненную работу по устранению нарушений. Предоставление предложений по капитальному ремонту или замене вышедших из строя элементов считается достаточным в соответствии с прецедентным правом для определения суммы, которую уходящий арендатор будет вынужден компенсировать.
Таким образом, вы не обязаны предъявлять оплаченный счет в качестве доказательства фактического завершения ремонта. Но, если вы решите выполнить работу самостоятельно, не обращаясь в компанию, которая составила смету ремонта, вы имеете право удержать только эту сумму за вычетом налога. Наконец, в случае, если вы лично проводите небольшой ремонт, техническое обслуживание или уборку без предварительной оценки, только сумма счет-фактур на покупку необходимых материалов может быть вычтена из залога.
