Различные обстоятельства могут побудить вас (как домовладельца) рассмотреть возможность продажи арендованной у вас собственности. В этом случае для продажи жилья у вас есть возможность расстаться с арендатором по окончании срока аренды, строго соблюдая формальности и сроки, предусмотренные для этой процедуры. Если вы не желаете дожидаться окончания текущего договора аренды, вы можете продать свое имущество. Правда, текущий договор аренды остается в силе с покупателем жилья, и арендатор остается в помещении на тех же условиях. Этот вариант даже имеет некоторые преимущества с точки зрения инвестиций.
Уведомление арендатора
Продажа недвижимости во время аренды не требует каких-то специфических формальностей по отношению к арендатору. Фактически, в этом случае он не пользуется преимущественным правом покупки собственности, продажа которой не изменит условий ее владения. Таким образом, у вас нет юридического обязательства уведомлять его о своих намерениях продажи.
На практике, однако, вам выгодно как можно скорее сообщить арендатору о своем намерении продать жилье. Во-первых, он сам потенциально может быть заинтересован в приобретении этой собственности, которую прекрасно знает и ценит. Возможные переговоры напрямую с ним избавят вас от поиска покупателя. Кроме того, продавая свою недвижимость арендатору, вы можете избежать снижения цены из-за ее занятости.
Если же он лично не желает приобретать жилье, вам нужно будет согласовать с ним временные интервалы для организации посещений потенциальных покупателей. По закону они могут проводиться только в рабочие дни, и занимать не более двух часов в день.
Чтобы оценить вашу собственность как можно точнее, не стесняйтесь обратиться к сотрудникам нашего агентства недвижимости.
Контроль передачи квартиры
При продаже жилого помещения, занимаемого арендатором, заключенный вами договор аренды передается покупателю жилья без каких-либо изменений. Внесение изменений в договор аренды не требуется. Новый владелец придерживается своих прав и обязанностей в соответствии с теми же положениями и условиями, которые ранее связывали вас с арендатором, оставшимся в помещении. В частности, не подлежат пересмотру ни размер арендной платы, ни срок аренды.
Чтобы избежать любых последующих судебных разбирательств, мы советуем вам попросить нотариуса, чтобы определенные упоминания были прямо указаны в акте купли-продажи, в частности:
- отсутствие спорных вопросов с арендатором на момент продажи (неоплаченные счета, оспаривание расчета дополнительных платежей, отсутствие обслуживания, непредставление страхового свидетельства, беспорядки в районе и т.д.). В случае каких-либо неурегулированных вопросов по оплате предусмотрите передачу дебиторской задолженности покупателю, чтобы он мог подать в суд на недобросовестного арендатора от своего имени.
- достигнутый консенсус относительно гарантийного залога. Его сумма, которая была выплачена вам при подписании договора аренды, фактически должна быть возвращена (когда придет время) полностью или частично уходящему арендатору новым владельцем. Поскольку у вас нет юридического обязательства переводить ему эту сумму при передаче аренды, позаботьтесь об уведомлении о вашем взаимном согласии в нотариальном акте.
В дополнение к аренде жилья вам необходимо будет предоставить покупателю гарантийный залог, если это предусмотрено вашей договоренностью. После продажи квартиры\дома будущий арендодатель должен будет связаться с арендатором, чтобы сообщить ему свою личность и новое место выплаты арендной платы и сборов.
Важно:
Передача аренды занимаемой недвижимости не освобождает от возможного поручительства по его обязательствам, если иное не предусмотрено при составлении поручительства.
Цена продажи жилья
Вы можете продать собственность, которая в настоящее время занята, в любое время, если у вас есть необходимость быстро вернуть свой капитал, вложенный в недвижимость. Также это может быть решением в случае наследования арендуемого жилья, необходимости в котором у вас нет.
Обратной стороной такой продажи является скидка, которую вы, возможно, предоставите покупателю, поскольку он не сможет сразу распорядиться жильем по своему желанию, если, например, планирует использовать его для собственного проживания. По закону новый владелец должен будет обеспечить непрерывность текущего договора аренды и строго соблюдать установленные им условия. Обычно в подобных ситуациях скидки варьируются от 5 до 20% от стоимости недвижимости в зависимости от продолжительности оставшегося срока аренды, суммы арендной платы и профиля арендатора.
Однако, наличие арендатора можно и выгодно использовать, если вы стратегически ориентируетесь на покупателей, которые планируют предоставлять жилье в аренду и получать с этого доход. Такой инвестор будет заинтересован в приобретении уже занятого апартамента, который начнет приносить ему немедленный доход от аренды, избавив от усилий по поиску серьезного арендатора. Если арендная плата по текущему договору аренды установлена по справедливой цене, вы можете договориться о минимальной скидке или, вообще, исключить ее.
Так или иначе, продажа собственности во время аренды может быть уместным выбором, если вы хотите продать сдаваемую в аренду недвижимость без промедления и без каких-либо обязывающих действий с арендатором помещения. Однако, успех этого типа сделки зависит от доказанной надежности и платежеспособности арендатора.
