Ваш арендатор покидает квартиру, и в акте приема-сдачи фиксируется наличие повреждений собственности, нанесенных во время его проживания. Следовательно, вы обязаны провести ремонтные работы, прежде чем снова сможете сдать свою недвижимость в аренду. Закон предусматривает, что уходящий арендатор несет расходы по устранению ущерба, причиненного его халатностью в течение срока аренды. Однако, он не может нести ответственность за ухудшение состояния жилья в результате обычной ветхости, ответственность за которую остается на собственнике. Поэтому, чтобы избежать каких-либо споров, важно четко определить понятие морального устаревания, чтобы справедливо распределить затраты на ремонтные работы. Разбираемся с этим вопросом вместе с агентством недвижимости Glamour Apartments.
Подробная инвентаризация
Чтобы не было лишних разногласий между сторонами, составляйте инвентаризационные акты при заселении и выселении жильца. Их сравнение позволит увидеть разницу между состоянием жилья в начале и в конце срока аренды и, таким образом, оценить ухудшение состояния.
Поэтому детализируйте все как можно точнее: комнату за комнатой. Не довольствуйтесь упрощенной общей оценкой («хорошее состояние; хорошее с незначительным износом, плохое состояние»…). Используйте четкую детализацию с подробными комментариями, например: «отслаивающаяся краска над дверью; две полосы обойной бумаги отклеены на задней стене; царапины на паркете в местах, указанных на фото; новые краны…»
Временной износ
Только ущерб, преднамеренный или случайный, вызванный действиями уходящего арендатора (или его гостей), может юридически обосновать использование арендодателем гарантийного залога в качестве компенсации.
Ответственность арендатора, в частности, снимается в случае ущерба, связанного с моральным износом, а именно — с естественным старением сдаваемой в аренду собственности.
Закон об этом: «Ухудшение определяется как состояние износа, вызванное временем или нормальным использованием материалов и предметов оборудования, из которых построено жилье». (Статья 4 указа № 2016-382 / Article 4 du décret n° 2016-382)
В зависимости от возраста вашего дома и его оборудования, определенные повреждения, отмеченные во время проверки, должны быть отнесены на счет естественного износа. Следовательно, вы, как владелец, должны нести финансовое бремя ремонта, замены оборудования или капитального ремонта, необходимого из-за морального износа во время аренды вашей собственности. На практике, однако, не существует официального теста для определения теоретического срока службы оборудования. Таким образом, определение соответствующей доли ответственности арендатора и арендодателя — это довольно сложное дело.
Сетка для определения износа (grille de vétusté)
Чтобы сбалансировать обязательства каждой из сторон, использование сетки износа, безусловно, станет эффективным решением. В приложении к договору аренды для каждой категории оборудования указывается теоретический срок службы и годовой коэффициент единовременной скидки. Таким образом, у вас есть общий договорный инструмент со своим арендатором, на который вы можете ссылаться, чтобы предотвратить конфликты, возникающие из-за инвентаризации оборудования.
Правила разрешают (но не обязывают) обычное применение такой сетки в договоре аренды. Вам следует сделать свой выбор среди сеток износа, исходя из коллективного договора между институциональным арендодателем и ассоциацией арендаторов.
Не везде принимается одинаковая продолжительность износа. Каждая имеет особенности, характерные для определенного фонда зданий. Если вы не уверены в выборе сетки износа, отдайте предпочтение сетке от социального арендодателя в вашем регионе, чьи особенности здания и тип оборудования будут больше соответствовать характеристикам вашего дома.
Важно: ни одна из действующих сеток износа социального жилья не подходит для меблированного жилья в аренду, так как они не включают сетки для мебели. По этой причине они не позволят вам рассчитать степень устаревания мебели или бытовой техники.
Расчет частей морального износа
С помощью сетки износа вы можете рассчитать разбивку стоимости работ в случае выхода оборудования из строя, как показано в следующем примере:
- Во время инвентаризации при выезде арендатора вы заметили, что раковина имеет сколы и ее необходимо заменить.
- Сетка износа предусматривает, что срок ее службы составляет 10 лет с ежегодным сокращением стоимости на 15% после 5 лет эксплуатации.
- Если раковина была установлена менее 5 лет назад, значит, устаревания нет, и ваш арендатор будет нести полную стоимость восстановительных работ.
- Если же она была установлена 7 лет назад, возраст составляет 0% в течение первых 5 лет, затем 15% × 2 года, то есть 30% возраста за ваш счет. Тогда ваш арендатор несет 70% стоимости.
* При отсутствии сетки износа и мирового соглашения с вашим арендатором, судья, рассматривающий спор, будет принимать свое решение в каждом конкретном случае.
И в заключение желаем вам найти идеального арендатора для проживания в вашей квартире или доме.
