Если вы прямо предусмотрели пересмотр арендной платы, включив отдельный пункт в договор аренды жилого помещения, у вас есть возможность ежегодно увеличивать ее размер для вашего арендатора. Тем не менее применение этого пункта строго регулируется законодательством Франции. Арендная плата рассчитывается с использованием контрольного индекса, тесно связанного с инфляцией, чтобы ограничить тенденцию к ее повышению во время аренды. Агентство недвижимости Glamour Apartments помогает разобраться в данном вопросе.
Принцип положения о пересмотре
Если арендная плата, установленная вами при подписании договора аренды, подлежит пересмотру, у вас есть возможность ежегодно увеличивать ее размер пропорционально контрольному индексу. Для пустых или меблированных жилых домов и квартир эта индексация основана на значении IRL (контрольного индекса арендной платы), ежеквартально публикуемого INSEE.
Что гласит закон:
Изменение IRL «соответствует среднему за последние двенадцать месяцев изменению потребительских цен за исключением табака и арендной платы» (Статья 17-1 Закона № 89-462 / Article 17-1 de la Loi n° 89-462).
Такой контроль над увеличением арендной платы позволяет вам, как собственнику-арендодателю, поддерживать уровень рентабельности ваших инвестиций в недвижимость, гарантируя при этом стабильную покупательную способность ваших арендаторов.
Как рассчитать размер гарантийного залога?
Вы можете договориться о дате ежегодного перерасчета арендной платы, указав ее в отдельном пункте договора. При отсутствии такого пункта, он произвольно устанавливается на дату годовщины подписания договора аренды.
Правила перерасчета арендной платы
Если в договоре аренды не указан базовый период, который необходимо учитывать при годовом перерасчете арендной платы, вы должны использовать значение последнего индекса, опубликованного на дату пересмотра.
Примите во внимание, что публикация в официальном журнале квартальных индексов INSEE осуществляется с небольшой задержкой, в соответствии с графиком ниже:
- IRL за 1-й квартал примерно 15 апреля;
- IRL за 2-й квартал примерно 15 июля;
- IRL за 3-й квартал примерно 15 октября;
- IRL за 4-й квартал примерно 15 января следующего года.
Если взять за пример договор аренды жилого помещения, подписанный 1-го октября 2019 г., значение последнего известного индекса на эту дату соответствует значению IRL за второй квартал 2019 г., используемого в качестве справочного. Если пересмотр арендной платы устанавливается на 1-е октября каждого года, расчет всегда будет производиться с использованием IRL за 2-й квартал года пересмотра.
При годовом пересмотре арендной платы используется следующая формула:
(Текущая арендная плата × Новый IRL) \ IRL с предыдущего года = Пересмотренная арендная плата
В примере договора аренды, подписанного 1-го октября 2019 г. на сумму 800 евро, расчет новой арендной платы, пересмотренной 1-го октября 2020 г., выполняется следующим образом:
IRL 2-го квартала 2019 года: 129,72
IRL 2-го квартала 2020 года: 130,57Итог: (800 × 130,57) / 129,72 = 805,24
Новая арендная плата, которую вы имеете право требовать от своего арендатора с 1-го октября 2020 года на следующие двенадцать месяцев, не может превышать сумму 805,24 евро. А новую индексацию этой суммы можно произвести в следующую годовщину аренды, то есть 1-го октября 2021 года.
Задержка запроса о пересмотре арендной платы
Будьте пунктуальны, чтобы соблюсти установленные законом сроки для отправки запроса на перерасчет арендной платы вашему арендатору, не упуская случая воспользоваться этой возможностью. Если вы пропустите дату пересмотра, предусмотренную в договоре аренды, вы не сможете затребовать увеличение арендной платы.
Итак, в примере аренды с датой пересмотра, установленной на 1-е октября 2020 года:
- если вы не отправите запрос до 1-го декабря 2020 г., только арендная плата, взимаемая с этой даты, может быть повышена по закону;
- вы можете произвести перерасчет арендной платы до 1-го октября 2021 года. После этой даты вы больше не сможете потребовать повышения, которое можно было ожидать.
Однако, имейте в виду, что вы не обязаны проводить эти ежегодные перерасчеты, даже если пункт, разрешающий их, есть в договоре аренды жилого помещения. Вам решать, применять их для поддержания определенного уровня доходности вашей собственности или предпочитать удерживать своего арендатора, обеспечивая ему постоянную арендную плату на протяжении многих лет.