Прежде чем начать поиск своего будущего арендатора, следует определить финансовые условия аренды, а именно размер арендной платы и возмещаемых расходов. Правильная оценка затрат на проживание позволит вам избежать конфликтов с вашим арендатором во время ежегодной корректировки.
Определение возмещаемых расходов
Возмещаемые расходы соответствуют определенным категориям, связанных с использованием жилья. Эти расходы вы несете от имени своего арендатора, соответственно их возмещение вы можете потребовать от него. Эти сборы были строго перечислены указами в восьми различных классах:
- Лифты (эксплуатация и ремонт);
- Холодная вода, горячая вода и коллективное отопление;
- Установки индивидуального отопления и горячего водоснабжения, распределение в частных помещениях;
- Внутренние помещения общего пользования (электричество, обслуживание и мелкий ремонт);
- Общие открытые пространства (парковки, зеленые насаждения);
- Гигиена (сортировка\вывоз мусора, дезинсекция и дезинфекция);
- Различное оборудование (домофон и др.);
- Налоги и сборы (сбор за вывоз мусора, налог на уборку прилегающих территорий).
Этот список не включает использование электроэнергии или подключение к сети Интернет, за оплату подписки и потребления которых, как правило, отвечает арендатор. Он должен иметь возможность выбирать поставщиков этих услуг самостоятельно. Если по техническим причинам вы, тем не менее, вынуждены сохранить договоры за эти услуги на свое имя, вы должны включить в договор аренды специальный пункт о возмещении этих расходов. Их возмещение затем включается в ведомость оплаты всех расходов. Однако, не забудьте обосновать каждую ситуацию арендатору, чтобы исключить возможность реклассификации этого положения как несправедливого.
Помимо внесенных в инвентаризацию затрат, возмещаемым также является ремонт, который вы могли бы оплатить.
Уточнение от Glamour Apartments: «Расходы, связанные с текущим обслуживанием и мелким ремонтом отдельных установок (…), могут быть возмещены, если они будут выполнены арендодателем по месту нахождения арендатора» (Статья 3 указа № 87-713 / Article 3 du décret № 87-713).
Включение резервов в договор аренды
Для взыскания этих расходов со своего арендатора вы можете действовать двумя способами:
- Время от времени прилагая подтверждающие счета на понесенные вами расходы. Затем арендатор должен возместить требуемую сумму.
- На регулярной основе через периодические ежемесячные выплаты из резерва на покрытие расходов. Преимущество этого широко используемого решения состоит в том, что стоимость аренды уравнивается в течение года без каких-либо неприятных бюджетных сюрпризов. Ваш арендатор оплачивает коммунальные расходы в дополнение к своей арендной плате. Корректировка производится ежегодно на основе фактически понесенных вами расходов за этот период.
Важно:
В определенных случаях в условиях аренды меблированной, пустой или меблированной общей квартиры, вы можете предпочесть возмещение расходов в виде ежемесячной фиксированной ставки. Так что, оцените ее размер как можно точнее, поскольку в этом случае последующая корректировка невозможна.
Надлежащим образом оцениваем резервы
Чтобы максимально точно оценить размер ежемесячного резерва, постарайтесь предвидеть стоимость всех затрат, которые вам придется заплатить в течение следующего года. Резерв рассчитывается путем деления общих предполагаемых расходов на двенадцать равных ежемесячных платежей.
Если ваш апартамент находится в многоквартирном здании, используйте разбивку расходов, отправленную вам менеджером кондоминиума после проведения общего собрания. Из этих результатов удерживаются только те затраты, которые могут быть возмещены в качестве арендной платы. Сравните эти расходы с недавно утвержденной бюджетной сметой. Добавьте сумму налога на вывоз бытовых отходов (TEOM), которая указана в пояснительной ведомости вашего налога на недвижимость.
Примите во внимание, что потребление воды и отопления может значительно варьироваться от года к году в зависимости от образа жизни разных арендаторов, а также более или менее мягких погодных условий. Чтобы смягчить эти возможные различия, возьмите в качестве ориентира среднее значение отчетов о расходах за последние три года.
При необходимости отрегулируйте сумму
Во время ежегодной корректировки вы сможете сравнить сумму фактически понесенных вами расходов с общей суммой резервов, выплаченных арендатором за последние двенадцать месяцев. Тогда возникают два случая:
- Если резервы превышают фактические расходы, вы обязаны вернуть арендатору переплату;
- Если, наоборот, они меньше, — вы можете выставить счет на оплату дополнительных расходов при условии четкого обоснования.
Значительная разница между оценкой резервов и фактической суммой возмещаемых расходов требует корректировки резерва в сторону увеличения или уменьшения на следующий год.
Внимание: не стоит недооценивать размер сборов, чтобы ваше жилье было более привлекательным при сдаче в аренду. Арендатор рискует столкнуться с финансовыми трудностями при урегулировании чрезмерно больших непредвиденных расходов. Тогда он будет иметь право подать иск против вас о возмещении ущерба или даже добиться признания договора аренды недействительным за мошенничество.